Pourquoi l'immobilier fractionné patine encore

L’immobilier fractionné en obligataire a vécu un faux départ. Sur la quinzaine d’acteurs qui s'étaient lancés sur ce modèle, seule une minorité présente aujourd’hui une activité soutenue. La faute, bien sûr, au retournement des marchés immobiliers, mais aussi à un modèle qui doit encore être affiné.

Le modèle dominant dans le fractionné aujourd’hui, c’est l’obligataire. Il fonctionne sous le régime de l’offre au public de titres financiers. Le principe est assez simple. Les acteurs créent des foncières qui vont émettre des obligations pour acheter et louer des actifs et reverser aux investisseurs une partie des loyers et une partie de la potentielle plus-value à la revente.

Ce modèle existait déjà, mais il a connu un rebond fin 2022 avec l’avertissement de l’AMF envers les acteurs qui voulaient se lancer en royalties. On en a vu plusieurs basculer, du coup, sur l’obligataire. Et depuis quelques temps, des sociétés de gestion, des plateformes de crowdfunding s’y positionnent également.

Ce qui plombe aujourd’hui les acteurs du fractionné en obligataire, c’est incontestablement le retournement des marchés immobiliers, mais aussi certains points de leur modèle qui doivent encore évoluer. La majorité des acteurs aujourd’hui sont des petites entreprises, des PME, beaucoup de TPE, des toutes petites équipes qui sont obligées d’externaliser toute une partie de leur chaîne de valeur. Un recours à des prestataires qui rogne leurs marges et les pousse à atteindre un certain volume de projets pour pouvoir être rentable, ce qui n’est clairement pas le cas de la majorité des acteurs aujourd’hui.

Il y a également beaucoup d’acteurs qui, à leur lancement, n’ont pas beaucoup investi dans l’acquisition clients, pensant que leur produit allait attirer naturellement un certain profil d’investisseurs, ce qui n’a pas forcément été le cas, étant donné que les investisseurs ont accès aujourd’hui à de plus en plus de produits financiers. La concurrence est toujours de plus en plus grande et en ce moment, dans le contexte, l’immobilier n’est clairement pas la classe d’actifs prioritaire des investisseurs.

Et puis enfin, le marché est encore jeune. On a vu beaucoup d’acteurs se lancer il y a 2-3 ans. L’écosystème a encore besoin d'être unifié, de se fédérer, d’harmoniser certaines pratiques de marché, notamment la méthodologie de calcul de la rentabilité. Et pour ça, il y a déjà des acteurs qui ont commencé à se rapprocher pour entamer ces discussions.

Comment fonctionne l’immobilier fractionné ?

Le modèle dominant recourt au régime de l’offre publique de titres financiers (OPTF). Les plateformes créent une foncière structurée sous forme de société anonyme (SA) qui réalisera une émission obligataire. Une société par actions simplifiée (SAS) est également créée pour porter les actifs et redistribuer une partie des loyers et de la potentielle plus-value à la revente aux obligataires (entre 7 et 8 ans de détention prévus en moyenne). Les rendements visés varient entre 3 % et 10 % en fonction des acteurs et des thèses d’investissement. Les foncières limitent leur collecte à 8 millions d’euros, plafond en dessous duquel elles doivent simplement envoyer un document d’information synthétique à l’Autorité des marchés financiers a posteriori. Au-delà, elles devront lui faire valider un prospectus.