SCPI : le coup de semonce d'Amundi

Première annonce d’envergure de baisse de prix de parts de SCPI ! La société de gestion Amundi Immobilier a annoncé lundi 24 juillet baisser les prix des parts de trois de ses cinq sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) de rendement : Rivoli Avenir Patrimoine, Edissimo et Génépierre. La valeur des parts de Rivoli Avenir Patrimoine (RAP) chute de 12,41%, passant de 306 euros fin 2022 à 268 euros. Celle d’Edissimo baisse de 13,92%, de 245,12 à 204 euros. Le choc est encore plus fort pour Génépierre avec un plongeon de 17,04% et un prix de souscription ramené de 270 euros à 224 euros. Les baisses sont effectives depuis le jour de l’annonce.

Dans une vidéo destinée aux investisseurs, le directeur général d’Amundi Immobilier, Marc Bertrand, s’est voulu pédagogue. Il explique que cette décision suit une évaluation du patrimoine de ces SCPI menée en juin. Compte tenu de l’inflation et de la remontée des taux d’intérêt, les gérants ont estimé – à juste titre - que les valeurs d’expertise obtenues fin 2022 n’étaient «plus suffisamment représentatives de l’état du marché tel qu’il peut être analysé à mi-année 2023». Résultat de ces nouvelles évaluations : un écart des valorisations d’environ 10%, s’ajoutant à de premières baisses déjà visibles fin 2022. En conséquence, le prix de souscription, qui doit toujours être compris dans une fourchette de +/-10% de la valeur de reconstitution de la SCPI, doit donc être ajusté à la baisse.

Malgré les signaux d’inquiétude qui se multiplient sur le marché, Marc Bertrand a souligné que les impayés et le taux de vacances restent bas, alors que les loyers progressent du fait de leur indexation à l’inflation… omettant de préciser que l’indexation n’est que partielle depuis un an et la loi du 16 août 2022 portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat. Cette dernière a plafonné à 3,5% la hausse de l’indice de référence des loyers (IRL) et l’indice des loyers commerciaux (ILC). Un plafonnement reconduit jusqu’à la fin du premier trimestre 2024.

9 milliards d’euros

Amundi n’est pas la première société de gestion à abaisser ses prix de parts cette année. En mars dernier, AEW Ciloger ouvrait le bal en annonçant abaisser celui de Laffitte Pierre de 8,44%, la faisant passer de 450 à 412 euros. Mais bien que la capitalisation de sa SCPI s’élève à 1,22 milliard d’euros, l’annonce a moins marqué les esprits que celle d’Amundi. Ses trois produits pèsent pour environ 10% du marché, regroupant ainsi près de 9 milliards d’euros sur un peu plus de 93 milliards pour la totalité des SCPI en France. Rivoli Avenir Patrimoine a fusionné avec plusieurs concurrentes (Slivimo et Lion SCPI en 2012 puis Gemmeo Commerce en 2018) pour atteindre 3,9 milliards d’euros de capitalisation en 2022. Elle a affiché un taux de distribution de 3,38% l’année dernière, pour un dividende brut par part de 10,25 euros.

Edissimo est quant à elle une SCPI de bureaux avec 4,19 milliards d’euros de capitalisation. Il s’agit de la première baisse en cinq ans du prix de sa part, puisque entre 2019 et 2022, elle a gagné 10 euros. Créée en 1986, elle a délivré un taux de distribution de 3,64% en 2022 pour un dividende brut par part de 8,53 euros. Enfin, Génépierre, est, elle aussi, investie dans les bureaux français et européens. En 2022, elle a servi un dividende brut par part de 10,17 euros, pour un taux de distribution de 3,82%. Malgré son lancement en 1978, Génépierre affiche une capitalisation d’un peu plus de 990 millions d’euros seulement.

Risque de liquidité

Si Amundi Immobilier est la première société de gestion à dégainer au 30 juin, d’autres devraient bientôt suivre. Ces derniers temps, les signaux d’inquiétudes sur la santé des SCPI se multiplient. La semaine dernière, leur association professionnelle, l’Aspim, a dévoilé les mauvais chiffres du marché au premier semestre : une collecte en repli de 23%, soit seulement 4,1 milliards d’euros.

La contre-performance s’explique par des retraits en hausse, faisant craindre un risque de liquidité. Les SCPI sont en théorie liquides, mais la cession des parts, qui a un coût pour l'épargnant, peut prendre du temps faute d’acheteurs. Et en cas de retraits massifs, une société civile pourrait être contrainte de céder des immeubles de son portefeuille pour remonter du cash. Dans le contexte de marché actuel, difficile, le risque est alors de cristalliser des moins-values, surtout sur des immeubles qui auraient été achetés à des rendements faibles durant la période de taux zéro.

Le régulateur lui-même commence à s’en inquiéter. Dans sa cartographie des marchés et des risques 2023, l’Autorité des marchés financiers (AMF) a mis en lumière les problématiques liées à la hausse des taux que les fonds immobiliers pourraient avoir à affronter dans les prochains mois. L’AMF commence par ailleurs à surveiller la commercialisation de ces produits, exigeant parfois des conseillers en gestion de patrimoine qu’ils y consacrent une partie de plus en plus importante de leur quota de formation obligatoire. De sources financières, elle aurait aussi demandé, ces derniers mois, aux gestionnaires de SCPI de lui communiquer plus en détail leurs règles de gestion des rachats et de la liquidité. Amundi vient de lui donner raison.