La baisse des taux a-t-elle permis de resolvabiliser les ménages modestes ?

Paris Apartment immobilier — Apartment blocks stand on the banks of the River Seine in the 6th arrondissement district in Paris, France, on Monday, March 7, 2011. Paris property prices have risen more than in the rest of France, mirroring how London real estate has diverged from the rest of the U.K. Photographer: Fabrice Dimier/Bloomberg - Fabrice Dimier/Bloomberg

Les ménages modestes ont profité de la conjonction de la baisse des taux et de la baisse des prix de l’immobilier. C’est l’une des conclusions tirées par l’Observatoire Crédit Logement CSA dans son bilan trimestriel présenté mardi 21 juillet.

Dans son rapport, l’Observatoire note que «l’amélioration de la solvabilité de la demande par la seule baisse des taux (...) équivaut à un recul des prix de 10% tant sur le marché du neuf que sur celui de l’ancien» depuis fin 2013.

L’Observatoire affirme également sur sur le deuxième trimestre, les prêts longue durée ont augmenté significativement. La part des prêts accordés sur 25 à 30 ans est passée à 18,3% alors qu’elle était de 17,4% au trimestre précédent et de 15,1% sur l’ensemble de l’année 2014. «Les niveaux actuels des taux permettent à des jeunes ménages de rentrer sur le marché de l’accession, sur des durées longues et sans que cela ne les pénalise : la vitalité des flux de la primo-accession des ménages jeunes ou modestes en témoigne», peut-on lire sur les conclusions du texte.

Responsable des relations banques chez Vousfinancer.com, Sandrine Allonier observe également un terrain propice au retour des dossiers modestes. «En janvier 2012 les taux étaient en moyenne à 4,3% sur 20 ans contre 2,5 aujourd’hui. Cela a permis d’accroître la capacité d’emprunt de 30.000 euros, même si depuis la mi-mai, les ménages ont perdu environ 2.000 euros. Mécaniquement, cela a réintégré des ménages qui étaient exclus du marché.»

Ellarelativise toutefois les conclusions tirées par l’Observatoire.«En pratique, les gens ont surtout fait le choix de baisser la durée des prêts qu’ils contractaient. Nous sommes passés à 17 ans en moyenne chez Vousfinancer contre 19 ans en 2012. Les ménages modestes ne sont pas forcément revenus sur le marché par des prêts longue durée. L'écart de taux est élevé lorsque l’on passe de 20 à 30 ans, ils préfèrent souvent rester locataires. Par ailleurs, avec 86% des embauches qui ont été réalisées en CDD en 2014, le climat n’a pas complètement permis aux catégories modestes de revenir.»

Bruno Rouleau, Responsable Grands Accords et Economie Sociale chez Cafpi voit surtout dans ce retour des primo-accédants un effet d’opportunité après de très nombreux mois d’attentisme. «Ce sont plutôt des gens qui se sont bien préparés. Du coup leur apport personnel était assez élevé. Ce n’est pas vraiment parce que les conditions du marché ont été meilleures. Pendant deux ans ils ont été complètement absents, ils ont constitué une épargne», explique-t-il.

Dans ce contexte de baisse des taux et de prix, les banques auraient également fait preuve de sélectivité accrue sur le choix des dossiers. Les ratios de solvabilité les ont notamment contraints à miser sur des dossiers solides. «Elles ont généralement décidé de réduire la moyenne des durées de prêts», ajoute Bruno Rouleau.

En réalité, les Français qui ont réalisé un investissement locatif (dans les catégories des CSP+) sont ceux qui ont le plus profité de cette fenêtre de tir. Leur durée d’emprunt est passée chez Cafpi de 209 mois l’an dernier à 192 au mois de juillet. «Clairement, le primo-accédant est toujours le parent pauvre de l’immobilier», conclut Bruno Rouleau.