Etendue, détails, zones d'ombre... Ce qu'il faut savoir sur l'encadrement des loyers

Paris Apartment immobilier — Apartments stand in the 6th arrondissement district on the Left Bank of the River Seine, in Paris, France, on Monday, March 7, 2011. Paris property prices have risen more than in the rest of France, mirroring how London real estate has diverged from the rest of the U.K. Photographer: Fabrice Dimier/Bloomberg - Fabrice Dimier/Bloomberg

Attendue avec impatience ou fortement crainte, la loi sur l’encadrement des loyers est entrée en application le 1er août dernier. Tous les nouveaux appartements du parc privé mis en location, les renouvellements de baux ou les changements de locataires devront respecter cette mesure. Elle devait à l’origine concerner 28 «zones tendues» sur le territoire. Mais la loi a été édulcorée. Paris fera donc office de ville test.

Les limites à respecter

L’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP) a collecté en 2015 (comme chaque année) des milliers de données sur le niveau des loyers pratiqués dans la capitale. L’organisme a ensuite délimité Paris en 14 zones qu’il a communiquées au Préfet de Paris. A travers un traitement statistique (âge de l’immeuble, nombre de pièces...) un loyer de référence par mètre carré a été validé par le Préfetpour chaque quartier, appelé également «loyer médian».

Deux catégories de locataires (avec le même nombre de foyers dans chacune) ont alors été établies : la première compose ceux qui sont au-dessus de ce loyer médian, la seconde ceux qui sont en-dessous.La loi impose que les loyers ne puissent pas dépasser, une limite de 20% au-dessus de ce niveau médian et 30% en-dessous. De nombreux chiffres circulent sur la totalité des locataires concernés par la mesure (environ 20%) mais rien ne permet pour le moment d’en connaître le niveau exact.

Levée de boucliers

Depuis plusieurs semaines, de nombreuses voix s’élèvent pour critiquer une mesure qui n’atteindrait finalement pas ses objectifs. Dans une récente interview à l’Agefiactifs.com, Jean-François Buet, le président de la FNAIM, mettait en avant l’un des risques d’effet pervers de cette loi: la baisse des investissements dans l’immobilier que cette loi allait engendrer à cause de la crainte chez les propriétaires. Il mettait également en avant l’aspect «punitif» de cette loi qui imposerait une baisse des loyers aux propriétaires sans contrepartie.

Favorable à cette loi, le président de la Confédération générale du logement, Michel Fréchet estime quant à lui qu’elle ne va pas assez loin. Dans sa configuration actuelle, elle bénéficiera surtout «aux gens les plus fortunés», estime-t-il. Autrement dit, les locataires de grands appartements parisiens qui paient un loyer qui dépasse souvent les 2.500 euros.

Plusieurs actions en justice ont même déjà été déposées ou sont sur le point de l’être. La FNAIM a notamment déposé un recours à Lille (contre l’arrêté local), et envisage de le faire à Paris, cette fois contre le décret lui-même. L’Union nationale de la propriété immobilière (UNPI) étudie également les voies de recours. Du côté des pro-encadrement, le porte-parole d’Europe Ecologie Les Verts Julien Bayou a annoncé le dépôt d’une plainte visant à élargir l’encadrement des loyers à d’autres villes, comme le gouvernement le prévoyait initialement.

Zones d’ombre

Il faut dire que de nombreuses inconnues planent sur l’application de la loi. D’abord sur le fameux «complément de loyer». Si un bien offre des caractéristiques particulières (terrasse, jardin, quartier exceptionnel…), il pourra justifier un loyer plus élevé. Problème: la loi n’est pas claire sur ce point, aucun critère n’a réellement été déterminé. Et surtout aucun montant maximum autorisé n’a été communiqué. Ce qui ouvre la voie à de nombreux litiges entre propriétaires et locataires. «Nous ne sommes pas partis sur la méthodologie allemande qui a tout codifié», décrypte Genneviève Prandi, directrice des études économiques et des enquêtes de l’Olap, rappelant que l’encadrement des loyers existe également à Berlin.

Le risque est grand également de voir certains loyers connaître une hausse plutôt qu’une baisse. De nombreux loyers sont en-dessous de la médiane, ce qui pourrait donner des idées à quelques bailleurs. «Ilsdécouvriront qu’ils ne sont pas au maximum, au plafond autorisé. Alors ils voudront l’augmenter», craint Michel Fréchet.

Les premières conclusions sur l’efficacité de la loi ne devraient pas intervenir avant la fin de l’année, juge l’Olap, soucieux de posséder des éléments statistiques fiables avant de se prononcer sur une loi très polémique. Le temps d’examiner en profondeur les cas réglés à l’amiable entre bailleurs et locataires, ceux gérés par la Commission de conciliation... et ceux réglés devant un tribunal.