28/11/2022
Les fonds immobiliers irlandais limités dans leur utilisation du levier
La Banque centrale d’Irlande impose, depuis jeudi 24 novembre, une limite sur l’effet de levier utilisé par les fonds immobiliers domiciliés en Irlande et ce, pour une durée indéterminée. Cette mesure, approuvée par le régulateur européen des marchés financiers Esma, restreint à 60% le niveau de levier des fonds alternatifs irlandais ayant au moins 50% de leurs encours directement ou indirectement investis dans de l’immobilier physique en Irlande. Les fonds irlandais établis après le 24 novembre 2022 devront respecter la limite d’effet de levier imposée. Ceux établis avant cette date ont cinq ans pour se mettre à niveau. La Banque centrale d’Irlande exclut les dérivés, instruments de dettes et actions de la définition d’investissements indirects dans cette limite. Les fonds immobiliers irlandais investis au minimum à 80% dans des logements sociaux ne sont pas concernés par la mesure du régulateur irlandais. La mesure vise à réduire significativement l’effet de levier utilisé par les fonds immobiliers irlandais. Cette limite fixée à 60% correspond, selon l’Esma, à une limite de 150% du ratio de levier financier. Or, une étude de l’Esma a déterminé que la moitié des fonds immobiliers irlandais abusaient du levier, à travers des emprunts, avec un ratio de levier financier de 588% (639% pour les fonds irlandais sur l’immobilier commercial) là où ce même ratio atteignait 213% pour les fonds immobiliers domiciliés ailleurs dans l’Union européenne. Précisément, l’Esma a trouvé que 22% des fonds immobiliers irlandais utilisaient un niveau substantiel de levier fin 2021 contre 5% des fonds dans le reste de l’UE. 40% d’encours à risque De son côté, la Banque centrale d’Irlande estime que les fonds immobiliers locaux sont exposés à des décalages de liquidité pour environ 40% de leurs actifs, ce qui peut provoquer la vente forcée d’actifs dans des conditions de marché difficiles. Une situation que les fonds immobiliers du voisin anglais ont déjà connu plusieurs fois ces dernières années.«Compte tenu du niveau élevé de l’effet de levier déclaré par une partie des fonds immobiliers irlandais et de leur importance majeure dans le marché de l’immobilier commercial, ces fonds ont le potentiel d’amplifier les chocs affectant ce marché par des ventes d’actifs désordonnées, avec des implications macro-financières plus larges. En outre, l’existence d’asymétries de liquidité pour un sous-ensemble de ces fonds augmente le risque de désendettement désordonné dans des conditions de marché difficiles. Par conséquent, l’Esma considère que les conditions pour prendre des mesures sont remplies», a indiqué le régulateur européen des marchés financiers dans sa position sur la mesure. L’Esma conseille néanmoins au régulateur irlandais de surveiller de près l'évolution du levier à travers l’usage de dérivés utilisés par les fonds immobiliers concernés pour les inclure dans la limite de levier si besoin. Cela, au cas où ils représenteraient un risque pour la stabilité du système financier.
