Interview de Guillaume Théret, Fondateur et PDG d’Emaré Capital

Guillaume Théret : Pendant plus de 15 ans, j’ai évolué dans le secteur de la finance et de l’investissement immobilier. Ce qui m’a frappé, c’est l’inadéquation entre l’offre actuelle d’hébergements pour seniors et les besoins réels de cette population en pleine évolution. Les études menées démontrent qu’aujourd’hui, plus de 93 % des seniors souhaitent vieillir à domicile, mais peu de solutions adaptées leur sont proposées.

J’ai donc créé Emaré Capital en 2023 pour répondre à cette double problématique : proposer des habitats inclusifs pour seniors adaptés aux nouveaux modes de vie des seniors, qu’ils soient dépendants ou autonomes, tout en garantissant aux investisseurs institutionnels une rentabilité attractive et sécurisée.
Le produit que nous développons est le fonds ARMOVIE (SFDR 9) qui est géré par la société de gestion Twenty First Capital.

L’arrivée de Philippe Boyer-Nardon en janvier 2025 comme senior advisor opérationnel marque une étape majeure de notre développement. Fort de 35 ans d’expérience, Philippe nous apporte ses compétences développées en promotion immobilière chez Bouygues puis d’asset management en ayant été à la création de de l’Etoile Properties (devenu Sienna Investment Managers).

Emaré Capital se distingue par son approche immobilière à impact et ses rendements compétitifs. Comment vous positionnez-vous sur le marché des investissements dédiés aux seniors ?

Guillaume Théret : Via le fonds ARMOVIE (SFDR Art.9), nous avons fait le choix d’un modèle basé sur des résidences à taille humaine, intégrées dans les centres-villes et zones périurbaines de nos territoires, opérées par des exploitants engagés signataires de notre charte.

Nos résidences ne sont ni des Ehpad, ni des villages seniors, mais des lieux de vie pensés pour des seniors dépendants ou non, situés dans des villes de taille moyenne, proches des commerces, transports et infrastructures médicales. Elles sont aussi accessibles aux retraites moyennes des Français, soit environ 1 400 € par mois.
L’enjeu est majeur : 4 millions de seniors supplémentaires auront besoin de logements adaptés d’ici 2030, alors que seul 6 % du parc immobilier actuel répond à ces besoins.

Vous avez lancé le fonds Armovie, dédié à l’habitat inclusif pour les seniors. Quelle est sa philosophie d’investissement et quelles opportunités offre-t-il aux investisseurs ?

Guillaume Théret : ARMOVIE est un fonds à impact (SFDR Article 9) aligné avec la taxonomie européenne, qui répond à un double objectif : offrir des solutions d’hébergement adaptées aux seniors et garantir aux investisseurs un rendement compétitif et sécurisé sur le long terme (15 ans).

Les chiffres parlent d’eux-mêmes :

<sup>- Taux d’occupation > 95 %
- Besoin estimé à 200 000 logements supplémentaires d’ici 2030
- Rendement net cible de 6 %, sécurisé par des baux de 12 ans fermes avec nos exploitants</sup>

La demande en logements adaptés aux seniors ne cesse d’augmenter. Quels sont les principaux défis du secteur aujourd’hui ?

Guillaume Théret : Il y a trois défis majeurs à relever :

1. Un déficit d’offre adaptée : Seulement 6 % des logements en France sont accessibles aux seniors en perte de mobilité, alors que plus de 13 millions de Français ont plus de 65 ans (bientôt 20 millions soit 30 % de la population).
2. Une transformation des modèles économiques : Les investisseurs institutionnels ont longtemps privilégié les Ehpad et résidences services classiques. Or, ces modèles sont en crise : taux d’occupation en baisse et attractivité remise en cause.
3. Un soutien encore insuffisant des collectivités : Les politiques publiques commencent à s’intéresser à l’habitat inclusif, mais les incitations restent limitées pour accélérer son développement.

Vous mettez un point d’honneur à intégrer les préoccupations environnementales dans vos projets. Comment Emaré Capital répond-il à cet enjeu ?

Guillaume Théret : Nos résidences du fonds ARMOVIE (SFDR 9) visent une réduction de 30 % de leur empreinte carbone par rapport aux constructions classiques. Nous privilégions aussi l’insertion urbaine en implantant nos résidences dans des quartiers vivants, proches des commerces et services, pour éviter l’isolement des résidents et faciliter les visites de leur famille.
Nous avons des objectifs clairs et ambitieux :

_{. DPE A pour les constructions neuves
. DPE C pour les rénovations et réhabilitations de constructions existantes
. Matériaux durables et conception optimisée pour minimiser l’impact environnemental}

De plus, toutes nos résidences répondent aux exigences des labels Qualitel (NF Habitat) et HS2, qui garantissent un haut niveau de qualité et d’accessibilité pour les seniors. Ces certifications sont une marque de sérieux et d’engagement, assurant des logements fonctionnels, confortables et sécurisés.

Quelle est la société de gestion du fonds ARMOVIE. Pouvez-vous nous en dire plus sur ce choix stratégique ?

Guillaume Théret : Le fonds ARMOVIE est géré par Twenty First Capital, une société de gestion indépendante agréée par l’AMF gérant plus de 2,5 milliards d’actifs, experte en actifs alternatifs et en immobilier (2 milliards).

Ce partenariat associe la maîtrise d’Emaré Capital (asset manager du fonds ARMOVIE) en structuration d’actifs inclusifs à la rigueur de Twenty First Capital dans la gestion institutionnelle, administrative et financière.

Avec 100 M€ d’encours prévus, le fonds cible 30 résidences à taille humaine, sécurisées par des baux longs avec des exploitants spécialisés. Résultat : rentabilité nette cible de 6 %, taux d’occupation > 95 %, et impact sociétal mesurable. Un modèle pérenne, performant et responsable.

Quelles sont les ambitions d’Emaré Capital à court et moyen terme ?

Guillaume Théret : Nous avons une feuille de route claire : dans un premier temps, finaliser le premier closing du fonds ARMOVIE au 31 mars 2025 pour se porter acquéreur d’un premier portefeuille d’actifs sécurisé avec deux exploitants. Puis, à terme, atteindre le développement d’un portefeuille de 100 M€ d’actifs diversifié dédié à l’habitat senior d’ici 2025.

Nos trois axes stratégiques sont :

1. Accélérer le développement de nos résidences, en accompagnant des exploitants engagés et en renforçant notre présence sur tout le territoire.
2. Onboarder davantage d’investisseurs institutionnels dans le fonds ARMOVIE, qui combine impact social, environnemental et rentabilité.
3. Poursuivre l’innovation en intégrant de nouveaux services et en optimisant nos modèles d’exploitation pour garantir des logements toujours plus accessibles et adaptés.

Pour conclure, quel message souhaitez-vous adresser aux investisseurs et aux acteurs du marché qui ne se sont pas encore engagés sur ce secteur ?

Guillaume Théret : Le vieillissement de la population est un défi majeur, mais aussi une opportunité d’investissement durable et responsable. Le fonds ARMOVIE est une réponse à ce besoin.

L’enjeu est clair : anticiper dès aujourd’hui la transformation du marché immobilier pour répondre aux besoins de demain. Ceux qui s’engagent maintenant seront les acteurs de référence dans les années à venir.