L’approche de l’immobilier avec Invesco Real Estate

L’immobilier a beau être l’une des classes d’actifs les plus anciennes au monde, elle n’est jamais passée de mode. L’immobilier abrite l’économie et a toujours été étroitement lié à la vie quotidienne des gens.

Par le passé, l’investissement immobilier a souvent négligé la profondeur et l’importance de cette relation profondément humaine, envisageant plutôt le marché en des termes relativement simplistes fait de briques et de mortier.

Ce type de catégorisation a tout particulièrement dominé au cours du 20ème siècle, lorsque la division des types de propriétés en quatre segments clés – résidentiel, bureau, industriel et commerce de détail (« RIOR ») – est devenue la norme.

Cependant, les événements majeurs du 21ème siècle ont progressivement mis en évidence les limites de cette approche.

Que signifie réellement « bureau » à une époque où des dizaines de millions de personnes travaillent à domicile depuis près de deux ans ? De même, que signifie le terme « commerce de détail » à l’ère du commerce électronique ?

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L’investissement immobilier à travers un nouveau prisme

L’équipe d’Invesco Real Estate propose un cadre alternatif : CLIC (pour « Consume, Live, Innovate, Connect » - consommer, vivre, innover et se connecter).

L’objectif est de prendre pleinement en compte les facteurs fondamentaux et structurels de l’usage que l’on fait de l’immobilier et de sa demande.

Considérons une catégorie telle que les hôtels. Un hôtel d’affaires situé dans un centre-ville est sans doute un endroit où les gens cherchent à se connecter, mais un hôtel situé dans une station balnéaire est probablement l’endroit où les gens cherchent à se déconnecter et à consommer.

En d’autres termes : l’approche RIOR peut fournir la réponse à la question du « quoi », mais l’approche CLIC fournit la réponse au « pourquoi ».

La pertinence et l’importance de l’approche CLIC

1. C : Le comportement des ménages et ses répercussions sur l’immobilier

Du point de vue de l’investissement immobilier, « consommer » était par le passé considéré comme une question limitée qui consistait à se demander où les gens effectuaient leurs achats. Mais en réalité, nous avons besoin d’une perspective plus large.

L’élément « consommer » de notre approche CLIC prend en compte les nombreuses façons dont la richesse est dépensée – et les facteurs qui permettent de la dépenser – dans une société hyperconnectée.

2. L : Notre façon de vivre, de travailler et de nous divertir

Les cadres traditionnels de l’investissement immobilier encouragent les investisseurs à considérer les propriétés résidentielles de la manière la plus évidente qui soit, c’est-à-dire comme des lieux de résidence.

Cependant, une telle approche pourrait ne plus refléter fidèlement la nouvelle normalité qui résulte de l’effacement des frontières entre les lieux où les individus vivent, travaillent et se divertissent.

Pour Invesco Real Estate, le caractère central de l’emplacement d’un bâtiment est déterminant, aujourd’hui plus que jamais. L’une des raisons à cela est que la réduction de l’usage de la voiture pourrait devenir une tendance centrale à l’avenir.

Les occupants rechercheront donc des immeubles dotés de commodités et d’équipements facilement accessibles à pied, à vélo ou en transports en commun.

3. I : L’impact de l’innovation

La capacité de l’innovation à provoquer des changements positifs a été démontrée à travers les époques, mais elle n’a sans doute jamais été aussi importante, ni aussi nécessaire, qu’elle ne l’est aujourd’hui.

Les décisions en matière d’investissement immobilier doivent refléter cette réalité.

Par exemple, les recherches suggèrent désormais systématiquement que les villes possédant les pôles d’innovation les plus solides et le plus grand nombre de talents pourraient être les mieux placées pour réussir à long terme.

Ce n’est là qu’un facteur parmi tant d’autres que les investisseurs immobiliers devront prendre en compte lorsqu’ils prendront des décisions en matière d’investissement.

4. C : Comment sommes-nous connectés ?

L’ère de la connectivité qui s’est développée au cours des trois derniers quarts de siècle est en train de céder place à l’ère de l’hyperconnectivité, un phénomène porté par la technologie et la mobilité.

Citons, par exemple, l’essor du commerce électronique, le passage au travail flexible et les répercussions profondes de la quatrième révolution industrielle. Tous sont essentiellement alimentés par la numérisation et les données.

Les propriétés qui répondent aux exigences de l’hyperconnectivité peuvent être considérées comme relativement résilientes et durables, deux attributs clés que l’approche CLIC vise à identifier.

Entretien avec Simon Redman, Directeur général Invesco Real Estate