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De réelles opportunités d’investissement à saisir sur le marché des data centers
Les développeurs construisent, mais ils ne peuvent pas suivre la demande, entraînant des taux de vacance à des niveaux historiquement bas et des loyers à la hausse. La quantité de capital nécessaire pour développer la capacité afin de répondre à la demande prévue est sans précédent dans l’industrie.
Cette dynamique crée un marché favorable aux propriétaires et également attrayant pour les investisseurs à la recherche d’occasions de diversifier leurs portefeuilles avec une classe d’actifs alternative viable. Pour la plupart des investisseurs, le meilleur moyen d’entrer sur le marché des data centers aujourd’hui est d’investir dans un fonds.
Facteurs d’opportunités
Déjà exponentielle, la croissance de la demande s’accélère
La croissance de la demande des data centers est alimentée par la création de données numériques, le cloud ainsi que l’adoption généralisée de nouvelles technologies comme l’intelligence artificielle (IA). Alors que l’IA prolifère dans tous les secteurs, le besoin d’infrastructure pour prendre en charge le stockage des données est de plus en plus important. .
Les ressources informatiques traditionnelles et le cloud continuent également de croître rapidement. Selon IDC1, les dépenses en infrastructure cloud devraient atteindre 156,7 milliards de dollars d’ici 2027, soit plus d’un tiers des dépenses totales en infrastructure de calcul et de stockage.
La demande dépasse l’offre
Le volume de capacité des data centers mis en ligne augmente également, rapidement, mais pas aussi rapidement que la demande. En conséquence, les taux de vacance de postes sont à leurs plus bas niveaux historiques et les loyers continuent d’augmenter.
La capacité des centres de données aux États-Unis augmente, mais pas aussi vite que la demande
Pourquoi les data centers sont-ils de plus en plus attrayants pour les investisseurs institutionnels ?
La dynamique de l’offre et de la demande crée un marché favorable pour les investisseurs institutionnels à la recherche d’opportunités de diversification avec une classe d’actifs alternative viable. Nous identifions les avantages du secteur des data centers ci-dessous :
Diversification du portefeuille
Dans le cadre de la gestion d’un portefeuille immobilier plus large, les data centers constituent une stratégie de diversification intelligente en raison de faibles corrélations avec d’autres actifs et d’un profil risque/rendement favorable. Un portefeuille investis en immobilier diversifié avec des actifs industriels et data centers donne un rendement beaucoup plus élevé pour le même niveau de risque qu’un portefeuille avec des actifs industriels et immobiliers.
Flux de trésorerie stables à long terme générés par des locataires fiables
Un nombre relativement faible de locataires consomment la grande majorité de la capacité des data centers, ce ont les plus grandes entreprises technologiques au monde avec d’excellents profils de crédit – Google, Amazon, Microsoft, Meta etc. Les investisseurs peuvent réduire le risque de concentration avec un véhicule de fonds plus important qui offre une exposition à plusieurs actifs sur plusieurs marchés.
Les baux plus longs, souvent de plus de 10 ans, donnent aux investisseurs une exposition aux flux de trésorerie provenant de locataires de crédit de haute qualité à des rendements plus élevés que la plupart des autres types de biens.
Évolutivité
Alors que les investisseurs cherchent à inclure davantage d’investissements alternatifs dans leurs portefeuilles, les data centers peuvent aider à atteindre rapidement ces objectifs d’allocation. Les tailles de transactions individuelles pour d’autres alternatives attrayantes sont assez petites. Les data centers sont l’une des rares alternatives qui peuvent être réalisées à grande échelle sans avoir à assembler de grands portefeuilles d’actifs.
Une nouvelle approche : l’investissement dans les data centers
Les data centers sont une composante croissante de certains fonds d’actions de base diversifiés à capital variable et deviennent une part plus importante du secteur des baux nets.
Pour la plupart des investisseurs, un investissement dans un fonds est probablement le moyen le plus viable d’entrer sur le marché des data centers aujourd’hui. Une seule installation peut coûter plus d’un milliard de dollars et devient de plus en plus grande, ce qui nécessite beaucoup plus de capital pour se développer. Ces dynamiques ont changé l’approche optimale de l’investissement.
La collaboration est essentielle
Étant donné la nature ultra-spécialisée de ce secteur, le savoir-faire et l’accès sont essentiels à la réussite de l’exécution. L’investissement dans les data centers nécessite un haut degré de spécialisation pour l’approvisionnement, la construction et la location des propriétés.
Avec plus de 60 ans d’expérience dans l’immobilier dont 18 ans de présence sur le marché des data centers, Principal Real Estate sait quelles conditions doivent être réunies pour pouvoir proposer à ses clients les investissements les plus productifs.
1 IDC, octobre 2023
Tout investissement comporte des risques, y compris la perte possible du capital. Les performances passées ne garantissent pas les résultats futurs.
L’attention des investisseurs est attirée sur les risques liés au marché de l’immobilier, en particulier : les fluctuations de valeur, la volatilité des marchés financiers, le risque de liquidité, les effets de levier, le risque de crédit, le risque de vacance et le risque juridique. Ces risques sont susceptibles de réduire la valeur des biens immobiliers et/ou les revenus qu’ils génèrent, ainsi que de provoquer la dépréciation voire la perte totale de la valeur des titres liés à ces investissements immobiliers.